在新浪财经致敬基金业20周年的活动现场，市场知名人士金岩石接受新浪财经的专访，就A股和基金业未来发展机遇和面临挑战发表自己的观点，同时就目前的房地产市场分享了自己的思考。

　　记者：MSCI推动之后，有媒体认为中国有可能会走出新的一波牛市出来，您对这种表述是一个什么样的看法？

　　金岩石：一，从MSCI这个话题出来，市场已经把未来成长的趋势都已经消化了，经济增长的速度每年都在下降，但是就在经济增速从2007—2018年的下降趋势的同时我们要看到的是，家庭财富增长是同步上升的，2007年家庭财富的增速在7%，那时候经济增速到13.5%，但是现在经济增速是在7%之下，但是财富增速是达到13%、14%甚至今年有可能达到18%，这就出现了我们在转型时期的两个趋势。在这个背景之下，基金20年，前10年、后10年，前10年实际上整个市场是在规范中，然后到朱镕基时期，1999年到2002年，这是第二波大牛市。2015年到2017年是第三波大牛市，2014、2015年算半个大牛市。从整体上来讲，一涨就疯，一疯就跌，所以基金20年和股市20年同步都是在不成熟的状态下行走，我们可以把未来3年定义为一个中国股市机构化的转型期，也就是在未来3年当中我们会看到，原来暴涨暴跌的市场逐渐平缓，原来散户驱动的市场逐渐转型，原来监管不规范的市场逐步规范。如果我讲的这三句话能够兑现的话，我们会看到两个重要的指标，第一个就是，全市场的机构化率，过去3年已经从15%、20%上升到30%了，未来三年可能达到50%，第二个就是，全市场的开放度，原来是零头，现在已经可以看到外资机构持股市值占比达到1.5%左右。未来三年应该看到两个很明确的数字那就是，全市场机构持有的市值占比会住进接近50%，我也希望外资在机构中持股市值占比从1%点几能够达到接近10%，这样2020—2021年我们会看到一个机构驱动的大牛市。从现在2018—2020年这个区间，我们还是在转型中盘整，没有大跌的危险，也没有暴涨的机会。

　　记者：您说出了刚才机构的市值占比50%的情况下，在未来的3年之中整个市场的操作风格上会有一个怎样的变化？

　　金岩石：三大趋势，第一就是，散户驱动的这种风格会转向机构驱动，第二就是，在机构驱动的背景下会向全球接轨，第三就是，市场的整体波动率会大幅度下滑。坦率地讲，20年来基金业能够有现在的这些成绩，非常不容易的。我特别关注基民代表，基民代表很激动，基民这个词本来就让人想象到饥饿的“饿”，饥民遍野，说明这个市场对这个行业有着非常高的期盼，所以从市场的背景看，我们说基金业难能可贵的20年。

　　但是从投资人的期盼而言，这个行业并没有达到绝大多数人真正期盼的东西，所以能够把20年认真总结一下，能不能够克服三大缺陷。第一就是，营销高于投资。第二就是，基金的服务费收入总额与基金创造的价值总额相比是不对称的。第三就是，中国特色的市场经济，在经济发展新常态的背景下，股市的定位是不是也应该调整。这就是我给基金业提出的三大问题。

　　记者：国家对于房地产市场这块“房住不炒”的定位以及房地产调控长项机制出台的背景下，您对未来的房地产市场是一个什么样的看法？

　　金岩石：从2005年谈楼市，一直到2016年，我都是坚定的楼市多投，楼市多投是来源于三大基础理论，第一就是城市化理论，市场人口在流动中，经济集中，从而形成一种红利，叫城市化红利。第二个理论就是货币理论，基于中国经济的高成长是货币驱动、债务驱动，所以超额货币必须寻找一个资产池才能够化解隐型的恶性通胀。第三个理论，就是经济发展理论，在经济发展的模式中，我们可以看到财富的渴望会让多数家庭在第一代财富中偏好不动产，房地产就是不动产中的一个重要的部分。

　　但是直到我们能够真正理解我们追求财富的目的是为了自由，这样我们就会理解房地产代表的财富没有给你自由，这就像北京多数人的生活一样，住的是千万豪宅，拿的是万元月薪，过的是苦逼日子，想的是天下大事。这样的一种财富增长，我把它定义为富裕的贫困，伴随着越来越多的人能够看到我们追求财富的目的，第一是为了自己赢得自由，第二是为了给社会创造价值，这时候我们才会看到，家庭资产配置的新时代开始，在这个阶段房地产将从目前家庭财富的75%—80%期间逐渐下降到中产家庭房地产占比50%以下，这个趋势已经非常确定。　　所以2016年底我很明确的讲了，未来三年卖掉所有投资性房产。从一路看涨，死多头，到现在让大家卖掉投资性房产，记住，不是你居住的，所以楼市的红利已经基本结束了。也许我们很多人不愿意接受这个事实，你们只需要把家庭资产按照预期收益率来划分，我们就能够理解从2005年—2016年这区间，我一路看多，楼市平均上涨速度是每年15%以上，少数地区每年30%以上，但是未来我们可以非常明确的告诉大家，80%以上的区域房价会下跌，甚至大幅度下跌，20%的区域中80%能够保持跑赢CPI，也就是保值，那么另外20%才有可能跑赢货币量的增长。所以，未来的房地产大概会形成这样一个格局，就是80%是贬值资产，20%的80%是保值资产，20%的20%还有可能是升值资产。