转载自2013年8月13日《科技金融时报》：

地产科技创新，造福社会大众

特约撰稿人：姚葵醴

中国地产科技与金融创新峰会组委会秘书长

中国房地产行业资深专家

告别粗放型的地产，迈向高科技的地产

房地产行业过曾被认为是属于水泥钢筋的粗放型工作，但是，伴随科学技术的快速进步和科学技术的商品化，今天的房地产行业已经成为了科学技术密集型的“高科技”产业。

我们都知道，人类的生存、事业和幸福生活，离不开衣、食、住、行。随着经济的发展，人们有了美丽的服饰可以保暖、可以扮美自己，人们有了多种多样的美食，可以尽享美味和吃出健康来。随着家庭收入的提高，人们对住房、工作场所也提出了越来越高的要求。具体来说，人们对居住的房间、工作的办公室、从事生产的厂房以及公共建筑、园区环境，提出了人性化的要求、效率化和便利化的要求、舒适的要求、健康的要求、节能和环保的要求、绿色生态的要求、房产品整个生命周期的高价值与低成本的要求。

购买房产品的业主、实际居住者、空间的使用者、建筑中的工作者、建筑和园区的维护维修者，都越老越关注房地产的每个细节，关注房地产开发过程的每个环节。这就像我多次从美国最大的普尔特房地产集团公司前主席盖勒革口中听到的那句话：“开发商开发一个房产品，不论是一个单体建筑还是一个巨大的楼盘，其结果都像是演奏中的交响曲，只要有一个音符演奏错了，整首曲子就被破坏了”。

开发商、建材供应商、规划设计单位、工程施工人员、政府、消费者、投资者和使用者，大家都认识到房地产不是简单的买卖，而是真正的“百年大计”：

一个房产品，将长期地影响和决定建筑里面的人们的生活质量和工作效率，进而影响到居民和工作者的健康、心情和生命的品质。

地产科技创新，不只是为了让房子更好卖，而是通过科技创新和科技的商品化，以及通过科技普及应用到更多的房产品中，从而为所有的业主、居民和工作者提供房地产科技创新的最新成果，提供最全面的人性化室内空间、最舒适的环境、绿色和谐的园区。

房地产业的从业者，应该认识到地产科技创新，是始终围绕着“人的需求”的科技创新；准确的说，就是围绕着消费者细分需求的科技创新，因此，优秀的开发商及其合作伙伴，要多开展形式多样的与消费者的互动，邀请消费者提出她们的真实的需求，来激发设计灵感与创意。消费者的诉求，是驱动地产科技创新的源泉之一。

地产科技创新，是房地产开发的核心价值

地产科技实际上已经渗透到了房地产开发的所有环节和细节，从钢筋数量和质量的标准制定、水泥砂浆的科学配比，到隔断红外线辐射的保温材料、能够识别主人排泄物病理状况的智能马桶——地产科技无处不在。

地产科技不只是当代的科技、正在创新中的未来科技，实际上，房地产开发中还包括了隐藏在传统文化、传统建筑、传统园林、传统风水中的科学技术。这些诞生于历史长河中的点点滴滴沉淀下来的科学技术成果，已经融于人们的日常生活。所以说，我们开展地产科技创新，不只是面向未来、面向世界、面向发达国家和地区，同时也要珍视和继承传统建筑、传统园林、传统风水文化中的科技成果，将历史宝藏中的人类文明遗产，为今天的人类所用、所享、所传承。

地产科技应用、地产科技创新、地产科技的商品化，其内涵是无比丰富的，贯穿了房产品的规划设计、材料和部品、绿化、园林、室内空间、居住和工作的细分需求、工程建设、销售、客户服务、售后服务、物业交付、物业管理与维护、物业的更新、物业的持续美化和绿化等等。科技是地产之魂，科技造就地产核心价值。

完全可以这样说，所谓优质的房子、文明的居住生活、舒适的居住体验，从根本上看，是来自地产科技的创新、科技的发明和应用、科技的商品化。

譬如，洗衣机对我们的生活发生了重大影响，将广大家庭妇女从洗衣的艰苦劳动中解放出来，拥有了空闲和健康的身体，根本上讲，是因为有人发明了与洗衣机相关的技术，进而发明和制造了洗衣机。汽车也一样。一言以蔽之，科技发明是文明社会之母。

世界人民为什么那么尊敬爱迪生？因为他发明了电灯，把人类从黑暗中解放出来。美国人为什么尊敬汽车大王福特？因为他创造出了汽油发动机、研发出了四个轮子飞速奔跑的汽车。日本丰田企业的创始人丰田佐吉（一个被人称为“疯子”的不识字的农民）有句自励的名言：“西洋人认为日本民族只会抄袭、没有创造性，这是身为日本人的奇耻大辱，我一定要用自己的发明洗刷这个奇耻大辱”。事实上，佐吉发明的织布机确实成为世界上最好的织布机，打败了老牌资本主义国家英国的纺织机。这位农民佐吉用自己的创造性劳动成果，洗刷了别人强加给自己的歧视，这是一位可以和任何民族的优秀者平起平坐的男子汉。

今天，经过三十多年的市场经济竞争和刻苦耐劳的勤俭奋斗，我们中国的房产企业取得了很大的发展，例如，到2011年万科地产公司的销售额超过1000亿人民币，销售总额成为世界第一，同时大力推进地产科技创新，截止到目前万科地产已经实现100%的精装修，并且大步迈向产业化建造。中国有接近14亿的人口数量，中国房地产企业要追求和实现的目标不应当只是销售数量的提高，更要有实打实的科技含量，有先进的科技成果应用到房地产开发的全过程之中，要勇于创新，以持续创新建设世界一流的优质房产品。

地产科技创新，促进房地产业可持续发展问题，已引起世界各国的重视。美国、欧共体各国、日本，凭借其强大的科技研发能力，对房地产的整个产业链一直进行科技创新和房地产开发的产业化。各国在实行可持续发展的房地产开发政策和法规的基础上，采取和普及了多项技术（不限于以下所列的技术）：

高隔热性技术；墙体蓄热技术；天然能源利用技术；水循环、再利用技术；住宅新风系统；废弃物处理及再生利用技术；节能设备与节能技术；热电联产系统；太阳能技术；建筑材料无害化技术；住宅绿化技术。

中国地产科技创新，现状与突破

我们先看一组关于中国房地产开发的科技水平的数据：

截止到2005年，中国节能住宅不足2%，钢材消耗量比发达国家高出近25个百分点，卫生洁具的耗水量要高30%以上，建筑能耗更是高约2倍到3倍。

我国住宅建设过程中，耗能达到全国总能耗的20%以上，耗水占城市用水的32%，耗用的钢材占全国用钢量的20%，水泥用量占全国总用量的17.6%。建筑能耗产生的温室气体约占全国排放总量的25%。住宅建设的物耗水平与发达国家相比，每拌和1立方米混凝土要多消耗水泥80公斤，污水处理后的回用率仅为发达国家的1／4，造成严重的水浪费。 

沿用过去的低科技标准的常用建造法和套用习以为常的规划设计图纸，这已经成了我国房地产开发建设的最大缺陷——决定了这样的房产品刚刚开发出来就过时了，就已经落后于世界高科技地产水平了。

当前我国地产建设存在的突出问题表现为“两高”“两低”。

所谓“两高”，一是建筑使用过程中的能耗高。长期以来，人们评判建筑注重空间的大小、功能的布局、造型的美学效果，以及内外装修材料的档次等外显因素，忽略了室内空间的内涵品质，如热环境、声环境和空气品质等，导致后期使用、维护耗能很大。我国住宅空调的能耗就是发达国家地区的约３倍。

二是环境负荷高。水泥、黏土砖等建筑材料的生产过程污染较重，施工阶段的扬尘、排污、垃圾等给环境造成压力。毛坯房产生二次垃圾和巨大浪费。而规划设计阶段对房产品使用中的垃圾处理设施关注不够，入住后生活垃圾大量产出，使垃圾的循环处理举步维艰。

所谓“两低”，即工业化程度较低和综合性能较低。

拿浙江来说，建筑工厂化还是一个遥远的话题。浙江房产企业的住宅产品质量在很大程度上取决于现场施工水平，劳动生产效率低、成套技术的集成度低，技术应用缺乏系统性。以外墙保温为例，门窗特别大，总体上不节能；户型面积大，空间利用率低，能耗高。

这方面，不但欧洲、美国、日本远远走在中国前面，香港的房产公司也值得我们浙江的房产企业学习。开发可持续的高品质房产品的关键，是老老实实的科技创新，而不是玩弄概念忽悠消费者。目前已经成为世界最大房地产开发商的万科地产公司，过去十年一直提倡向美国学“普尔特”，向香港学“新鸿基”，2012年又提出向英国学习“汇丰银行”。

新鸿基地产公司的产品和服务在香港和内地市场上基本做到了有口皆碑。香港新鸿基地产开发公司，在它众多的科技创新成果之中，它创造的“立体式集成化”开发程序，保证了公司对开发项目质量的全程监控，很值得中国大陆的房地产开发企业学习。在这套管理程序中，公司旗下的各类专业人士对从包括购置土地、规划设计、材料采购、建筑施工、项目监控、销售、物业管理、维护维修，甚至住宅园艺的整个开发过程进行监控，以确保产品和服务质量满足客户要求。为提高产品质量，新鸿基是香港地产开发中率先使用日本红外勘测新技术、确保建筑物外墙质量的地产商。针对香港建筑物最常见的雨水渗漏问题，公司对新住宅的外墙面和窗户要做两遍防漏水检验。

地产科技创新，是中国房产企业面临的最突出的新课题。

中国的房产企业，应该从现在起树立科技是第一生产力的意识，老老实实地为了广大业主的幸福而开展科技创新——节能攻关、细节精致、工程品质持续改善、缩短工期、积极采用全球范围内的优质建材、持续提高员工素质。

房产企业的老总方面，从现在起树立“房地产开发是一件百年利民的事业”的责任意识、危机意识、品牌意识，以精益求精的精神，打造专业的创新型专业团队，以勇夺国际马拉松冠军的拼搏精神，真心诚意地建造出新一代的“超国际水准”的好房子。

我们也呼唤地产相关企业，如家电、建材、部品企业，一道来开展住宅产品的科技创新。例如，日本松下公司针对地产开发商配套开发出的“智能卫生间”，可以检测尿液确定人们的血糖、蛋白质和脂肪。松下公司发言人说：“我们在最近几年才有这种想法，这里面有潜在的市场。”另一款新产品是可以根据人的身高自动调节高度的抽水马桶，而且可以通过遥控器来控制冲水。“成功与否就在于能不能知道消费者想要什么，消费者们总是想让一切都变得简单，也许哪天只用一个按钮就可以将一切事情全部搞定。”

地产科技创新，核心是房产品创新

我曾因为一个项目的策划的关系而与台湾的某位地产策划人交谈。这位在美国台湾两地奔走的策划人，谈到大陆房地产开发商和美国、台湾地区的开发商相比有一个很大的差异：大陆的企业热衷于炒作各种概念，而美国的企业则非常重视对消费者需求的细致研究、注重科技创新和科技发明成果的应用。

审视我们国内的房地产企业，除了万科等少数企业在满足消费者需求的模式化、产业化、精细化开发方面，取得了公认的成果之外，多数企业很少有在客户需求细分方面（精细户型、新技术、新材料、智能化、新风系统、节能等等）进行大投入的系统研究。

十年前，我在杭州策划举办了首届中美房地产论坛，并把美国普尔特前主席介绍给万科公司，从此万科全面系统学习普尔特的房地产开发成熟管理与营销模式，尤其是万科地产借鉴普尔特的持续赢利经验而建立了国际化的“产品研发中心”。

地产科技创新，核心是房产品创新。房产品的创新不只是开发商的科技创新，而是整个房地产行业的产业链的联合科技进步。而要整合产业链的科技成果，就要实现整个房地产业的标准化和模数化。例如，日本政府自上个世纪60年代起，就开始推进住宅产业化，政府和财政金融部门均给予很大支持，行业内始终坚持把“标准化、模数化”放在优先位置，并建立了住宅部品的认证制度。从高层住宅工业化体系、节能化体系，到现在的智能化住宅体系和生态住宅体系，日本的工厂化地产开发已经发展到了“发达阶段”。

2004-2007年全球行业盈利第一的日本丰田汽车，从1975年开始涉足住宅建设领域。在“彻底改变日本的居住条件”这一口号的引领之下，先后开发了钢架单组、钢架轴组以及钢结构等施工方法，并形成了以公寓为代表的丰富的住宅商品阵容。近年，丰田以“抗震与安全防范”为主题，进一步充实软件方面。丰田住宅销售公司，同时负责房产品的规划职能和营业职能以及售后服务，是为了迅速准确地把握用户的需求，及时策划并推出市场所需要的住宅商品。丰田住宅公司其主题思想是“面向未来的创新”，以“创造财富，贡献于社会”这一宗旨为基础，旨在集中丰田集团的力量，为广大用户提供更大范围的住宅相关服务。

房产品科技创新，关注房产品功能增量

房产品的科技创新，要特别关注房产品本身的功能增量。因为说到底，消费者购买的是产品的使用价值，而实用价值的基础是产品功能。开发商整合产业链资源，不断围绕目标客户群的细分需求，而进行房产品功能研发，不断添加房产品功能增量，自然也就增加了房产品的附加值，既赢得消费者的青睐，又可以通过新增的客户价值来抵消开发成本的上涨。

通过科技创新，可以实现以下多项房产品功能增量。

日照。

房产品的规划设计，充分利用日影分析原理和计算机辅助设备，来改善日照和用地之间的矛盾，有效地发挥土地的综合利用效率。自然采光的利用，还涉及到窗口布置、窗的构造和材料、窗饰产品和智能遮阳产品，这些都需要开发商和设计师的不断创新。

隔声。

多年以来，由于对楼体地面的固体传声措施不重视，致使目前住宅隔声效果较差。针对隔声的科技创新方向和客户需求，房产品设计和选用的材料，需要加强对楼板的隔声叠层构造和面层处理。 

采暖/制冷。

热环境是直接关系人的舒适感的重要因素。对采暖和空调来说，涉及节能、造价、维修、管理、成本等众多问题。就综合效果来说，集中的采暖/制冷方式仍应提倡，不过会改为双管系统分户计量的方式，以及学习欧洲目前采用的低能耗高舒适度的节能采暖技术。 

风道。

为有效排除厨房、卫生间的污气、有害气体，住宅通风系统设计将重点探索住宅风道的技术问题，研究开发新型专用的烟风道系统和接口配件，形成完整的竖向排烟气的成套技术产品。为保障采暖和空调房及时补充和更换新鲜空气，在住宅中应用补充新风式的冷热交换空气补充装置。

管道。

人性化的住宅设计将就“自家管道不到邻居家去”和“压力管道出户”两项原则展开工作，在下沉楼面和楼面垫层中铺设水、暖气各种水平管道或设置管道墙，将所有设备沿着管道墙来布局，并将各种水平管道在管道墙内布置。集中管井也将是一种成熟作法，即属公共使用的管道设在套型以外，以便设备的维修安装、抄表及改善户内的空间环境。 

绿色住宅。

绿色住宅，即充分利用基地外部和内部的自然条件，保留和利用地形、地貌、植被和水系，把空气、阳光、绿色引进每套住宅，创造条件迎接大自然赋予人们的享受：加大窗口容纳更多的阳光、空气和景观；通过会呼吸的绿色建材，不断地改善和调节室内的温度和湿度，提高舒适度；重新引进自然通风的概念，以取代或减少空调；采用明厅、明卧、明厨和明卫的设计，减少照明用电；利用太阳能，实现光电转化等等。

长寿住宅。

长寿住宅，是要求房产品开发具有前瞻性和可持续性，能适应业主和居民年龄变化的住宅类型。比如，做适应的潜伏设计、安装扶手、警报呼唤设备，以适应主人变老时的需要。当然，最基本的要素是在开始建设时就予以充分考虑，比如留足门洞宽度、过道、轮椅回转尺寸，注重卫生间设备的安全、卫生，并在遇险时可以协助等。 

有效利用资源。

应提倡资源重复使用、回收利用，如，在小区中实施垃圾分类、实施中水系统。对不可再生物质，要在珍惜的同时开发替代产品，采用绿色建材、环保建材和无放射元素的建材。

地产科技创新，是一项整体系统工程

以生态节能建筑为例。

建设优质的生态节能房产品，始于规划设计。而规划设计工作，要从“整体环境规划”和“单体建筑设计”两个方面同时进行。

在整体环境规划中，强调的是建筑与环境的关系，解决建筑与地貌、植被、水土、风向、日照与气候的关系。在单体建筑设计中，则主要是通过构造、技术手段创造舒适的室内环境，减少能耗，减少排放，做到冬暖夏凉。

目前，中国大陆的房地产开发商，在进行建筑规划设计时，大多采用传统的设计模式，在方案阶段基本上仅有建筑师参与，而后续的设计中，各专业常常各自为政，仅进行一些基本的配合与资料互提。但是，对于“整体环境规划”和“单体建筑设计”联合显效的生态节能建筑，这样的设计方式显然顾此失彼。

很多技术体系是在方案阶段就应当考虑，否则在后续设计中很难加入，并且整个过程都需要各专业密切配合。因此，在设计的最初方案阶段，就有生态节能的专业人员介入，向客户灌输生态节能意识，并通过对项目的分析提出“初步的生态节能方案”；在后续的设计中，综合建筑、规划景观、结构、暖通空调，给排水，建筑电气与楼宇控制，室内设计等各个专业；通过各专业有机的整合，密切的协作，对建筑自身特点及区域自然资源、环境的深入分析，以及对当前成熟的高新技术及产品的应用，才能形成一整套可行、适合、整体有机链接配合的生态节能房产品体系。

在这一过程中，关键的环节就是整体能量平衡系统的设计。通过先进的计算机软件系统，对未来建筑的室内外热功环境、能量平衡进行模拟计算，通过各专业的整体全程协作，通过全程倾听和关注目标客户的心声、入住后的实际空间行为和实际的细分需求，才能够为建设一个满足市场需求的房产品，提供建筑、构造、暖通等多专业的深化设计方案。

再以新风系统为例。

新风系统的主要目的是解决民用住宅室内实现24小时新风，包括：改善室内人员经常停留区域，如卧室、客厅、餐厅、书房等空气的新鲜、舒适程度；排出次要区域如：浴室、卫生间的污浊空气，并携带走该区域的异臭味和水蒸气，避免了屋内墙角处由于潮湿而产生发霉现象，以保护建筑物。

由于风机需长期连续运行，因此要求风机的额定能耗要低，寿命要长，而室内排风口噪声指标控制在40 dB以下。整个新风系统在为卧室和起居室等人员长期驻留区域提供新鲜空气的同时，也将厨房以及卫生间等次区域的污浊空气排至室外，实现室内空气改善的理想效果。同时，新风系统是把室内空气与室外的空气所携带的能量进行转移置换，将室内排出污染气体的热量或冷量转移到送入的室外新鲜空气中，以实现通风而且节能环保。不管采用何种新风系统，必须确保室内有足量的新鲜空气，且满足下列要求：

能够带来健康必需的、品质卫生的新鲜空气；能够驱除不良气味，有毒气体以及各种空气中的污染；能够促进延缓建筑物的寿命，尤其是防止建筑物发霉；符合建筑节能规范的要求；能够保证长期连续运行、高可靠性、低能耗、低噪声、风量恒定。

新风系统的具体路径就是：确定新风的路径——新风从起居室进入，由卫生间及厨房排出；确定室内最小持续新风量——类似于水流滴灌方式，而抛弃传统大风量置换空气的做法，从而节约室内能源，以满足室内人员生理健康所需的新鲜空气量为基准；确保新风的连续性——必须全年365天，每天24小时连续不断的新风。

针对以上的新风系统说明，我们可以看到：不论是采用“置换式全新风系统”，还是依附于“户式中央空调”、“中央空调的新风系统”，都必须在整个规划设计中、建设和交付中，进行系统的科技创新和科技集成。

洋为中用，古为今用，借鉴人类科技文明成果

人类，居住在环境之中。居室是个小环境，社区是个中环境，城市是个大环境，地球是个更大的环境。人们就居住在这4个环境之中。

因此说，人们购买住宅，不仅是购买居住面积的大小，更是购买社区环境、景观环境、绿化环境的适宜居住性。这种适宜居住性，满足了人们的健康需求：清新的空气、安静的休息、赏心悦目的景色。好的环境就是科学的环境。

景观环境。

包括：社区内及周边的人工营造的景观、社区及周边的原生态景观、社区之外的借景，如，公园、湖水、山峰、城市天际线。一个保护生态的景观原则是，在建设和营造景观时，对环境没有破坏或做到一个最小的破坏，能够保留自然环境中或原有环境中的宜居元素，尽可能保持绿色的原生态环境，与环境共荣共生、互相良性促进。

绿色生态环境。

绿色生态环境，是儿童的天堂，成人的乐园。绿色植物是第一环境。要保证充足的绿化面积。这包括：屋外空地的树木、草地、道路两侧的树木、停车场的树木、屋顶的绿化、阳台的绿化等。

西方发达国家，非常重视休闲景观的设置和绿色人居环境的营造。包括：儿童游戏屋，秋千，遮阳伞，花园栅栏，花园门，花园小径，四季的、多样性的植物，户外灯光，户外烧烤，池塘，溪流，湿地，野生动物（鸟雀）等等。

可持续的水景。

水景或水系的水源，如果是自来水，那么就要考虑耗水耗电的日后维护费用问题。因此，水景或水系的水源最好采用综合水处理的方式，将雨水、经处理回收的居民生活用水、地下水，引入到景观水系中来。不论水系的来源如何，都可以在设计上添加创意。比如，在水系周围设置湿地和湿地植物；将水面和溪流铺成鹅卵石，可以造就水系景观和旱系景观兼备，在枯水期变成旱系景观，在丰水期变成水系景观，或者在平时停水、节假日放水。另外，水的深度要控制在儿童膝盖的深度，既便于儿童戏水、又不会发生溺水事故。

中国有5000年的文字记载历史，伟大的华夏祖先们在长期的生活实践中，将点点滴滴发现发明的科技成果，应用于建筑、绿化、园林、家居布局，并且形成了比较系统的科学建造法和建筑风水理论。

中国传统园林设计原则：

天人合一的人生观；人与环境的和谐统一；模仿大自然：山、水、草木、花卉；亭、台、廊、桥等约定俗成的要素；凝聚了各种奇思妙想，来丰富单一建筑的空间。

传统园林设计要素和组合：

内景和外景交融，增添园林纵深感；人造景观与自然景观的结合，观景点同时又成为景观的有机组成部分；池水、溪流、曲折水岸、小桥、奇石、假山的组合；四季不同的花草与树木；花窗、院墙、敞厅、门洞、砖石小径、亭台、回廊的组合；亭、阁、湖、山的别致命名，所蕴含的文化归属感和人文关怀。