受过去一年房地产市场深度调整的影响，一直维持着激进发展速度的央企地产企业保利地产[2.92% 资金 研报]增长速度开始有所放缓。3月17日，保利地产发布的年度报告显示，过去一年保利地产实现的销售额为1366.8亿元，虽同比增长9.1%，但已经远低于2013年23.15%的增速。

“今年无论是投资拓展还是新开工，我们的态度都是偏谨慎。”保利地产董秘黄海在机构投资者交流会上表示，今年保利的重点是集中去库存，新开工面积则主要看去库存的速度：“总体而言，今年的推盘策略会很灵活。”

面对地产主业的不确定性，保利地产方面透露，今年将继续整合相关资源，谋求在商业运营、养老地产、房地产金融等方面的创新业务，包括走出海外市场，学习海外的优秀开发模式。

库存巨大

尽管市况不佳，但数据显示，去年保利地产在投资拓展上仍在加速。根据公告显示，2014年全年保利地产实现房地产项目新开工面积1772万平方米，同比增长4.7%；竣工面积1363万平方米，同比增长7.9%；在建面积4968万平方米，同比增长11.2%。

在土地获取方面，保利地产去年全年共新增40个房地产项目，新增容积率面积1231万平方米，总地价429亿元，平均楼面地价为3485元/平方米，较2013年的3111元/平方米上涨了12%；新增权益容积率面积861万平方米，权益比例69.9%，权益地价298亿元。

但快速的投资增长并未给保利带来业绩的整体提速，房地产市场的整体下滑直接影响了保利的销售速度。去年保利地产的新推总货值为1550亿元，略低于年初1600亿元的推盘计划，去化率方面，全年新推产品的去化率为73%，低于2013年的水平；按总可售货值1953亿计算，保利去年的总货值去化率还不足70%。

去化率不足直接导致其销售增速乏力。去年保利实现的签约销售面积和销售金额分别为1066.61万平方米和1366.76亿元，仅同比分别增长0.21%和9.09%，相较于过去几年平均20%的增长速度已经明显放缓，唯一提升明显的指标只有市场占有率，2014年的市场占有率增长了0.25个百分点达到了1.79%。

截至2014年底，保利地产的库存规模已经达到2672亿元，相较于2013年底约2399亿元增长了273亿元，增幅为11.38%，库存余额是其2014年合同销售额的2倍，是所有龙头企业中库存压力最大的房企：同期碧桂园[0.00%]的存货水平只有1000亿元左右，而万科的存货估计也不会超过其同期销售额的1.5倍。

“在房地产白银时代，过多的存货，将不是财富而是负担，鲁莽的投资，将不是机会而是风险。”在去年底的万科投资者交流会上，万科总裁郁亮曾发出这样的警示，其认为“现金回款才是真正的销售”。

显然，保利目前正面临着存货巨大的压力，较高的存货余额已经在考验保利地产的现金流。去年同期，保利地产经营活动产生的现金流量净额仅为-104.58亿元，已经连续两年呈现负值，现金流的压力显而易见。

“去库存不只是保利的问题，而是整个房地产行业未来1~2年的共性问题。保利将根据市场变化合理安排开工进度，保证持续的货量供应。”保利地产总经理朱铭新表示，当前的市场回暖情况低于预期，部分城市公司项目存货水平依旧偏高，这对于公司未来的推货以及销售进度都有所影响。

据朱铭新透露，今年保利计划新开工的面积是1500万平方米，计划竣工1450万平方米，两个指标较去年都有明显下降。在新推货量方面，今年计划推售的货量在1600亿~1800亿元之间，推货窗口期上半年是五六月份，下半年是九十月份，在所推售货量中，一二线城市项目占比预计在80%左右。而对于土地拓展计划，保利目前还没有明确的投入预算。

显然，调整开工计划只是保利的权宜之计，为缓解迫在眉睫的现金流压力，在发布年报的同时，保利还公布了一份百亿元的融资计划：拟定向增发不超过11.5亿股，募集100亿元，发行价格不低于8.74元/股，募集资金主要用于南京保利中央公园等11个位于一二线城市房地产项目建设。在该计划中，保利地产实际控制人保利集团将承诺认购5亿~15亿元。

在该笔融资完成之前，保利地产的有息负债总额为1262亿元，其中2014年新增的金融机构贷款就有620亿元，负债率达到77.89%，处于行业较高水平。不少证券机构分析师认为，该笔融资将有效缓解保利的资金瓶颈，增强其投资能力。

拓展新业务

与万科、恒大、碧桂园类似的是，面对地产主业不确定性的风险，保利也期望在坚守主业不动摇的基础上探索新的业务单元。据保利地产董秘黄海透露，保利地产今年的新业务一方面将围绕社区做文章，包括商业运营、社区商业、社区养老、房地产金融，另一方面也可能会通过并购方式实现跨越式发展。

过去一年，保利在新业务的探索上可谓小有成绩。2014年保利地产旗下的信保基金资金管理规模已经突破280亿元，同比增长40%，连续三年排名行业第一；养老产业方面则建成了6个养老地产项目，其中北京“和熹会”养老公寓入住率接近7成，已经基本实现收支平衡；在持有商业上，持有运营的商业面积也近百万平方米，实现租金收入10.3亿元，同比增长13.1%。

“何谓地产新常态？就是旧秩序被打破，出现新平衡。如何适应新秩序？强化主业，才是不二法门。互联网只是工具，用好互联网，服务主业是保利当前思考的重点。”，黄海表示，保利将主动适应地产新常态，围绕保利潜在和现有的业主，利用互联移动平台做好增值服务。

但鉴于相关产业目前的政策风险，保利地产并未打算在新业务方面投入更多的资源。以养老地产为例，目前国家的相关扶持政策并不明确，诸如扶持的对象、方式、养老地产的发展模式等等都没有详细的操作细则。“我们不敢一下子投入很大资源，而是采取试点的办法，小规模地投入，待国家政策导向清楚之后，我们才会分析，到底是不是机会真的很大，机会能不能转成一个有效的市场。”黄海表示。

事实上，从商业模式上看，当前开发商做养老地产并不具备任何的优势。持有重资产物业，持续经营，然后通过服务费的模式收回投资，对于任何一家追求资产快周转的地产企业都是难以解决的问题。

值得注意的是，在国际化方面，保利地产也在向万科、碧桂园、富力等企业学习，开始走出海外。据保利高层透露，保利已于2014年成立了海外事业部，考察了美国、澳大利亚等海外市场。目前的进展的是，澳大利亚已有一个项目得到落实，另一个项目也接近落地。2015年，保利还将继续关注美国、欧洲、东南亚等地区市场的投资机会。

“目前保利地产在海外落实的两个项目规模都不大，走出海外并不是为了获得更多的收入来源。总体上，我们对海外市场保持谨慎的态度，更多是学习海外成熟的房地产市场发展模式，以及运作方式。就目前来讲，保利地产还没有把海外市场定位为一个很重要的、短期的业务成长单元。”黄海表示，保利地产会考虑海外资产在低位的时候，有一些并购，获取资产，以赚取资产配置在阶段性的资本收益。