秦虹：房地产调控持续性与政策目标解读  

        由国务院发展研究中心金融研究所指导、中国注册金融分析师培养计划执行办公室主办的“第五届中国金融市场分析年会暨第五届中国注册金融分析师年会”于2010年8月28日-29日在北京举行。上图为住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹。    秦虹：今天给我出的题目是房地产调控政策，持续性已经不用说了。关于房地产调控政策说点什么。    第一点我们要注意这次宏观调控政策和我们大家一直谈论07年以来的两轮调控有一些不同，面临的一些背景有很大不同，今年有的人表示怀疑，说对宏观调控的成果能不能见效，中国房地产调控这么多年，到底会不会坚持？会不会转向，等等很多的议论。我们在讨论这次房地产调控政策时候。第一要注意这次调控政策的宏观背景和以往几次调控不同，第二是关注此次调控政策三大核心内容的积极作用，第三重视此次调控政策的意义。    首先说一下国发十号文件的关于房地产的条件政策。我概括为三类，第一类是04年一直到08年第三季度，这一轮调控和08年第四季度到09年的调控，再一个是今年4月15号之后的调控，最大不同在于面临宏观背景有很大不同，04年和08年这一轮对于房地产宏观调控，没有脱离一个大的宏观背景，整个国民经济要防止经济过热的紧缩性宏观调控之下的房地产调控。03年开始中国经济进入新一轮经济增长周期，在这轮增长周期里面，我们面临经济过热苗头，投资增长过快，投资率过高，银行贷款增速过猛，外资热钱涌入过多，以及通货膨胀的压力过大，特别是生产资料价格全面上涨，面临03年开始新一轮经济增长，从04年开始国家从宏观层面开始宏观调控。    

        大家可能注意最早宏观调控重点领域不是房地产，钢铁、水泥、电解铝，从03年中央经济会议开始列宏观调控的重点行业，04年开始房地产作为宏观调控的第四大行业加入整个宏观调控的重要内容。04年开始，对房地产行业采取了紧银根和紧地根两大重要措施，收紧对房地产开发投资增长的控制。怎么收银根，从04年开始，我们对房地产开发贷款实行总规模控制，对房地产个人购房贷款最规模，包括你的首付，你家庭贷款的成熟进行总额控制。04年开始，把开发前资本金比率从过去的20%提高到35%，降低银行开发贷款的杠杆率。    怎么收地根，04年我们停止半年房地产开发土地的用地审批。从04年8月31号开始，凡是房地产开发用地必须实行招牌挂，被行业称之为“831大限”，所有我们一些土地的供应，大大从规模和制度上进行紧缩性的控制。实际上这样一个紧缩性控制，遇到一个情况就是这个时期，房地产的需求是极度膨胀，我们知道在十五到十一五时期，我们中国经济连续五年的GDP两位数增长，城镇个人可支配收入连续五年超过GDP增长速度在增加，需求大量释放，这个时候出现在05年开始房价过快的上涨。面对这样的情况当时采取什么措施控制？主要是调结构，大家非常清晰的记住06年的时候，我们出了一个“国6条”，里面有两大对于需求影响非常明显的政策措施，一个是9070政策，当时说房价涨的快，控制不住，怎么办？把70%的土地和新建设的商品房都要建90平米以下的商品房面积，主要措施是调结构，同时把买卖二手房的环节的税收陆续的增加，营业税从过去不交，增加到五年要转让要交五点五，个人所得税要增加，土地增值税要交，所有都是在这样一个环节出来了。   需求急速膨胀情况，调控房价主要是控制是结构调整，没有从总量上进行放开。为什么不能增加供给方面面对需求膨胀？面临一个大的宏观背景，整个国民经济在防止经济过热，整个国民经济的宏观调控是紧缩性调控，具体落实到房地产行业，不能够放开它的供给，要控制它的投资增速，在总量紧缩的情况下，结构性进行调整，我们看到即使没有总量就没有结构。到了07年的时候进一步收紧需求，在07年的9月份对第二套以上贷款购买的利率大幅度的提高，但是大家也看到，其实对房价的控制并不是很明显的效果。但是我们基于这样

         一个大宏观背景下，我们可能反过来说另一句话，如果04年和08年调控效果好不好用单一房价指标衡量，实际上是不完整的，当时它对房地按产宏观调控主要服从国民经济防经济过热。    从08年一直到09年国十条出台之前这轮调控，08年我们经历GDP连续六个季度，连续下降七个百分点这样一个快速经济下滑，国家在保增长的十大措施里面第一条和房地产有关系，08年四季度开始对房地产采取一个全面刺激性政策。购房者刺激性需求大家知道，当时规定你买一套房首付降低到两成，利率打七折，09年我们实际上对所有套数购房，在实际都给了明显的优惠刺激政策。全国二十个重点城市里面，平均购房贷款杠杆率在09年是0.75%，实际上你不管买多少套房子，都可以得到不同程度的贷款利率的优惠，减免了一些二手房转卖过程的税收。不仅是从需求给了刺激性政策，实际上09年对房地产开发企业也采取刺激性政策。09年放松对开发企业从04年开始以来房地产开发贷款最规模控制，如果开发企业坚定需要贷款，银行也给予支持。09年的5月份降低普通商品房资本金比率，从35%降回到20%，就是鼓励开发。   

        08年这一轮宏观调控，也是服从于整个国民经济一个宏观的大的扩张性调控这样一个大目标，但是今年我们出台的“国十条”出台的背景，4月15号出台的新的房地产调控政策，正是我们一季度整个国民经济宏观数据出台时候，表明了我们一季度宏观经济形式走势良好，GDP增速达到11.9%，整个大家对于中国经济复苏所担忧的民间投资增长速度今年一季度是09年的两倍，引发中国经济衰退一个重要的因素，全球金融危机出口下滑，在今年一季度实际上甚至恢复到07年这样一个水平。我们财政收入大幅度增加，今年的国十条出台的时候，没有任何的需要特别的防经济过热要紧缩，也没有特别的要保增长这样一个背景，这样一个背景使国民经济处于良好复苏的态势下进行。   虽然今年二季度整个国民经济的增速有所下调，但是按照我们国务院领导的话说，这是我们政策主动调控的结果。从另外一个角度讲，今年我们出台的关于房地产调控政策，可以它是专门针对房地产市场本身的一些问题的针对性调控。和前两轮不同，主要是服从国民经济大局下调控，这次是专门针对房地产市场调控。就是针对房价上涨过快的事情进行调控，今年一季度我们明显感到中国房地产市场的价格涨幅特别快，从去年下半年四季度已经开始出现，投资投机倾向开始增加，今年一季度利用银行杠杆购房的杠杆率比09年全年提高10%，恐慌性购房大局增加，高价地王的出现，这种不健康的行为也是开始出现，这次主要是真正解决房地产自身的问题。    第二点大家关注这次房地产宏观调控三大核心内容的积极作用。宏观调控所有政策围绕三大核心，第一坚决控制投资性需求，大幅度提高第二套以上购房贷款的利率，第二加大供给的规模，这次和04年到08年单纯的紧缩性调控不同，这次加大供给规模采取三条实在的有效措施，第一条是增新量。这样一个目标大幅度的超过了前几年实际的住宅建设用地的指标，在总量增加情况下安排中小户型加上保障性住房两类房子的占地面积占到77%，总量基础上调结构。接下来就是积存量。

        实际上房价上涨过快这件事情，和我们这些年供求失衡有很大的关系，过去北京房价一直比全国很多城市房价很高，04年之前尽管北京房价贵，但是涨的速度不快，如果我们把商品房的竣工面积和销售面积实实在在的物理指标，两者相比，04年全国大致是1：1，04年之前竣工略大于销售，所以他们没有感觉房价涨的这么快，05年开始，应该说我们供求关系在失衡状况越来越严重，05年竣工比销售1：1.2，08年竣工比销售由于受市场外围影响，我们需求量有一个20%下滑，但是仍然是1：1.2，去年竣工面积比销售面积1：1.5，历史的最高水平，绝对量只是一个部分，我们只是看它的趋势，04年1：1，到09年1：1.5供求失衡关系是一年一年在加剧，所以大家现在都在说房价涨的快，实际上我们观察整个房产市场的时候，我们感觉实际上中国房地产市场的格局，05年就开始变了，这个房价的上涨和我们供求失衡，尽管很多需求是不合理需求，但是供求失衡的关系在05年到09年几年越来越严重。   

        所以我们说增加供给意义是非常重大的。最后是加强市场监管。   另外重视这次市场调控政策的纠偏意义。大家都说这次调控政策是有史以来最严厉的一次，为什么这么说？主要这次调控政策力度的确比较大，这次的力度大，有很重要的对过去以往不合适的一些政策，或者执行不到位的政策有很强的纠偏意义。比如说今年安排保障性住房规模580万套，同时对我们过去住房保障这件事情，落实机制不完善一个重要的政策纠偏。这次国十条说对土地出让采取探索新的方式，综合指标，一次竞价，双向竞价这样新的方式，也是对过去单一的价高者得的土地拍卖这种方式的政策的纠偏。   

        这次我们提出很多的政策，都有一些很重要的政策纠偏意义，比如说加快研究房地产税，引导居民合理住房消费和住房增值收益的一些税收制度等等，也是对于过去我们比较忽视的一方面。在整个税收价格政策体系里面，我们缺乏这方面的政策纠偏。这次政策坚决控制房价过快上涨的这样一个政策目标，它的积极的层面意义，已经超越了房地产市场中真正需要住房的这部分人，满足他们的需求这样一个局部层面意义，它的意义是更加的广泛，我们应该看到这一点，它对于稳定社会预期是有非常重要的积极作用。因为我们大致可以判断，如果放任房地产价格过度膨胀，不仅使真正需要住房的人他们购房支付能力下降，更严重的是涉及到全体居民，包括不需要房子的人，他们最后也要买房子，为什么？因为他们手中货币资产就在房价过快上涨情况下，货币资产保值升值出现很大的问题。这是为什么这几年在房价过快上涨带动下，投资性需求大量的进入市场的一个重要原因，一类是专门为卖而买一部分投机性，还有相当大一部分是保值和避险性的投资性需求。在去年09年时候，有很多的居民买房子是全款支付房，保值、增值，很多投资性需求和投机不一样的，这样可以说对稳定居民未来通货膨胀的预期，稳定货币财富的保值，控制房价过快上涨这方面有积极的作用，对整个社会稳定有很重要的作用，我们要看到这次政策有很重要的纠偏意义。    在调控政策影响下，可以说房地产市场发生了一些变化，简单说，我认为在调控政策下房地产市场将会进入一个新一轮的运行周期，表现在四个转变。第一改变单边看涨的市场预期，这次政策出台之后，预期改变在市场上直接表现就是重点城市成交量开始出现明显的下滑。重点城市里面杭州、深圳、南京、苏州、厦门、福州等等，上半年成交量相比09年同期，下降幅度均超过50%。七月份前十大城市里面有七个城市成交量环比在低位开始回升，但是东部十一个省市里面有六个省，七月份同比去年是成交量是负增长的。同时对房价上涨影响较大的地王现象开始大量的减少，甚至出现一些流拍现象。    第二个转变，这次新政将会促使房地产市场供求失衡状态得到改善，这是非常明显。我们看到国家统计局的统计数据，今年一到七月份全球完成房地产开发投资总量2.4万亿，同比增长37.2%，这是历史的高位，我们在04年的时候控制房地产投资增长速度控制整个国民经济的增长速度，那个时候房地产投资增长速度只有30%，但是现在房地产投资增长速度是37.2%，几乎是历史最高位，今年一到七月份全国商品房新开工项目累计9.2亿平方米，同比增长67.7%，今年一到七月份全国在建商品房面积是25亿平方米，已达去年全年水平。上半年103个城市住宅用地累计供应量同比增长100%，房地产市场的未来供应充足。今年房地产市场格局和去年的这个时候是几乎完全相反的市场。去年这个时候商品房的成交和销售都已经处于一个增长的态势，往上增的，我们房地产开发所有的前期指标都是低迷的。房地产整个投资是在10%左右的一个水平在增加。今年我们整个房地产的终端市场成交和销售都开始下降，但是整个房产市场前期指标，所有供应指标几乎都是在历史的高位上。今年我们可以判断，增加供应，改善供求关系事情在今年下半年和明年上半年肯定会看到。很多城市主要的正式预计开盘的开盘量也是在往后延。 第三个转变促使房地产市场结构和叶带增长趋势的转变。区域上看这次调控政策对一线城市和东部地区影响较大，大家看到今年七月份整个的商品房成交面积负增长省份全部集中在东部地区。从产品上看一线城市中高档住宅影响较大。从业态上看，非住宅物业销售增长速度超过了住宅。    

        今年一到六月份，办公楼的销售额增长速度达到91.5%，是住宅销售额4.5倍，商业用房销售额增长速度57.1%住宅销售额的2.8倍，非住宅物业尽管销售额总量占到整个商品房的总量里面20%左右，但是增脏速度是在明显的加快。非住宅物业销售增长速度，不仅仅是和这次调控有关系，这次调控政策控制住宅投资性需求，导致过去投资非住宅成本高这种劣势没有了，消失了，因为都是一样了，投资二套住房以上的住宅也要首付五成了，更重要是和我们城市发展有关系，我们目前城市的发展对商业地产的发展主要支撑集中在两百万以上人口的大城市，01年的时候，全国两百万以上人口大城市一共有25个，08年全国两百万人口以上的城市有41个，平均每年要增加两个两百万人口以上的城市，城市规模小的时候，简单商业物业就可以应对，但是到两百万人口以上的大城市，对商业地产、办公楼、写字楼，等等的娱乐文化是一个几何基数的增长，复杂性，丰富性的需求量很大。  

        特别是我们当前地方政府正在推动城市产业结构的升级，改变过去城市发展以企业为中心，以工厂为中心，推动整个城市的经济增长。  

       最后这次房地产政策将会促使房地产企业盈利模式的转变。我也相信这样一点转变。坦率说总结过去五年房地产市场，大家都说暴利，发展快，所有的行业，除房产以外很多的行业，都把房地产作为他们这些行业多元化投资的首选行业，为什么？房地产行业过去的确是盈利比较快，怎么盈利？两个方面，第一种方式土地盈利模式，大规模拿地，慢速度开发，土地不断的增值给开发企业获利带来很大利润空间，很多上市企业靠成为帝王，在资本市场膨胀，进一步为他们融资扩张起到巨大的积极作用。   

        第二方式就是市场从05年开始给了开发企业商品房不断涨价的机会，开发企业获得了很多的利润。这次新政对土地的招牌挂方式进行优化，加大了土地开发的开工和竣工时间的要求严格，实施土地增值税的制度，对开发企业的资本市场融资进行了一些控制和规范，过去土地盈利模式在今后是难以持续的，从今年下半年开始房地产企业重新面临一个新的竞争，产品竞争、差异化竞争、势力竞争，管理优势竞争，已经回归到企业。当别人都在抢面包时候，我们现在开始要做一个优秀的面包师，靠房价过快上涨模式也要改变，对企业来讲不靠价格盈利，要保持它的业绩怎么办？必须转变它的模式，就是靠扩大规模经营。在价格不能过快上涨，靠规模获得盈利，这是一个非常现实的选择。这次新政对促进房地产市场真正在产品意义上，实力方面的竞争是有重要的积极的推动作用。   

谢谢大家。   

 提问：保障性住房有一定指标要求，昨天有老师公布一些数据，各地完成的不是很好，请问一下在未来的几个月，国家如何保障保障性住房进一步的落实，这方面会不会进一步出台政策？    我最近看有报道说，预售款专项管理有这方面的传言，如果说这个政策出台之后，是不是会对房地产企业有非常大的影响？   

秦虹：保障性住房今年安排是580万套建设量，当然里面包括很丰富的内容，既有开工、竣工、在建，总而言之建设580万套，这个指标今年会完成的，一个是从机制上，各个省安排了和住建部签了一个约定，第二在保障性住房建设资金安排，国务院从04年24号文件开始陆续安排一些资金渠道，比如说土地增值收益的10%要用于保障性住房建设投资，公积金的收益要用于保障性住房的投资，中央财政今年安排了六百个亿，支持落后地区，困难地区，落实住房保障建设的资金，这个疑问不是特别大，今年建设580万套，应该说问题不是很大，这个580万套也是基于各个地方的计划报上来的规模。    

        关于商品房预收资金的事情，我们在前几年，我们广东省、山东省都已经开始实施，就是预收房资金的监管。我觉得我们预售款是房地产开发企业最重要的资金来源之一，占到我们开发企业的30%到40%，预售款作为我们房地产开发企业主要来源之一，有它的主要客观背景，主要背景，在于我们房地产的开发，直接融资的渠道比较少，主要靠银行资金，这是开发企业主要融资渠道，开发企业资金的需求受到信贷政策约束非常大，它自己直接融资渠道非常有限，在这样情况下，房地产的预售款成为房地产企业开发的资金之一。加强预售款的管理，这是非常有必要的，但是涉及的面还是比较广的，什么样的政策可能是次要的，这两个政策管理不一样，只是一个方面，可能不是最重要的，最重要我们确定一个政策以后，能够稳定的执行，大家都在这个政策框架下稳定的执行，第一年大家可能不适应，可能需要调整，以后企业自有应对之策，一些正常的一些管理谈不上对房地产造成影响。其实预售款管理我们在山东省、广东省已经实施好几年了。